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DONAZIONE DI IMMOBILI , COME FUNZIONA E COSA BISOGNA SAPERE

DONAZIONE DI IMMOBILI , COME FUNZIONA E COSA BISOGNA SAPERE

Stavate pensando di donare un vostro immobile ad un figlio , parente o persona a voi cara? …O magari lo avete già fatto?

Approfondiamo insieme la donazione di immobili!

Il mio intento è quello di aiutarvi nelle vostre scelte , di informarvi al meglio sul tema delle DONAZIONI DI IMMOBILI.

Secondo l’art. 769 del c.c. , la donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.

CHI PUO’ DONARE UN IMMOBILE ?

Per donare un immobile bisogna avere  la piena capacità di disporre dei propri beni. Sono ritenuti  incapaci di donare gli interdetti, gli inabilitati e i minori i minori. La donazione  è un vero e proprio contratto il cui elemento essenziale è la forma. La donazione si conclude per  atto pubblico da un notaio alla presenza di due testimoni.

ELEMENTI DELLA DONAZIONE

Gli elementi fondamentale della donazione sono:

Animus donandi.

La volontà reciproca del donante e del donatario, rispettivamente di donare e ricevere la donazione. L’animus donandi è la causa della donazione (da non confondere con i motivi che possono aver indotto il donante ad effettuare la donazione).

L’arricchimento del donatario.

La donazione deve aumentare il patrimonio del donatario, sotto forma di ricezione di un diritto (es. proprietà di un bene) o di assunzione di un’obbligazione a suo vantaggio.

Effetti

La donazione è uno strumento idoneo a soddisfare molteplici interessi. Infatti, è possibile inserire apposite clausole (c.d. “condizioni” o “oneri”) per soddisfare alcune specifiche esigenze (p.e. ti dono questa casa con l’onere di prestarmi assistenza).

Assai comune è la donazione di un immobile con riserva di usufrutto a vantaggio del donante: ciò significa che il donante si spoglia anticipatamente della proprietà del bene trattenendo per sé l’usufrutto, che si estinguerà automaticamente al momento della morte (o al termine stabilito); il donante che si è riservato l’usufrutto avrà il godimento del bene (p.e. potrà viverci o riscuotere eventualmente l’affitto) ma ne sopporterà anche le spese ordinarie e le eventuali imposte.

La donazione è un atto soggetto a revocazione, per alcune cause tassative di natura etico-sociale. In particolare, può essere revocata:

  • per ingratitudine del donatario: cioè qualora il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio;
  • per sopravvenienza di figli: cioè qualora il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne successivamente alla donazione.

La donazione fatta ai legittimari del donante è considerata dalla legge un anticipo di eredità: ciò significa che, al momento della morte del donante, essa dovrà essere imputata alla quota riservata.

Il Donante   deve necessariamente dichiarare e garantire la conformità allo stato di fatto  dei dati catastali e della planimetria depositata presso il catasto  dell’immobile oggetto della donazione, pena la nullità dell’atto. E’ obbligatorio, per il donante ,  possedere l’Attestato di Prestazione Energetica, redatto da tecnico abilitato, anche se non vi è obbligo di allegarlo all’atto. Il donante, inoltre, non ha obbligo di garantire la conformità degli impianti alla normativa vigente in materia di sicurezza

 Il Donatario deve pagare al notaio l’imposta che si differenzia in franchigie, ossia soglie entro le quali non è dovuta l’imposta, ma per questo consiglio a chi si avvicina ad un atto del genere, di chiedere al notaio di fiducia o mi invia una e-mail prendendo in esame il caso specifico.

Le imposte sui beni donati   gravano in capo al donatario. L’IMU? Se viene donato il diritto di proprietà ovvero il diritto di usufrutto e di abitazione su un immobile, l’IMU grava sul donatario (persona che riceve l’immobile)  dalla data in cui viene stipulata l’atto di donazione. Se invece il donante (persona che cede) si limita a donare la nuda proprietà dell’immobile, riservandosi il diritto di usufrutto e di abitazione, l’IMU continuerà a gravare sul donante.

Veniamo però a ciò che il donatario e il donante devono sapere e fare molta attenzione prima che si avvicinino ad un atto di donazione:

 

La donazione si può impugnare ? E bene si !

La donazione è considerata dal legislatore come un anticipo sulla successione, ed è pertanto soggetta agli stessi tipi di impugnazioni cui è soggetto il testamento da parte degli eredi legittimari: da parte, cioè, di quelle categorie di eredi che possono vantare un diritto ad una quota dell’eredità del donante. Il nostro ordinamento, infatti, riserva a determinati soggetti, detti “legittimari”, (coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità detta “legittima” della quale non possono essere privati. Se un legittimario ritiene di essere stato privato o semplicemente leso della sua quota di legittima per effetto di una o più donazioni effettuate in vita dal defunto a favore di altri soggetti (che siano altri legittimari o non), può far valere il proprio diritto (sempre in via giudiziale) all’ottenimento dell’intera quota di legittima a lui spettante mediante un’apposita azione giudiziaria, ossia l’azione di riduzione. L’azione di riduzione va proposta dopo la morte del donante e contro il donatario, e se questi ha ceduto a terzi l’immobile che aveva ricevuto in donazione, il legittimario (solo se ed in quanto il donatario non abbia altri beni sui quali soddisfare le proprie ragioni) può chiedere ai successivi proprietari la restituzione del bene (azione di restituzione).

Ma ci sono i termini di prescrizione

Infatti tutte queste azioni indicate qui sopra sono soggette a termini di prescrizione:
– l’azione revocatoria proposta dal donante per ingratitudine si prescrive in 1 anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che consente la revocazione;
– l’azione revocatoria per sopravvenienza di figli si prescrive in 5 anni dal giorno della nascita del figlio o dalla notizia dell’esistenza del figlio o dell’avvenuto riconoscimento del figlio naturale;
– L’azione revocatoria proposta dai creditori del donante si prescrive in 5 anni dalla data dell’atto;
– l’azione di riduzione proposta dagli eredi legittimari si prescrive in 10 anni dalla morte del donante;
– l’azione di restituzione proposta dagli eredi legittimari si prescrive trascorsi 20 anni dalla donazione. In termine di prescrizione viene sospeso però nel caso in cui gli eredi notifichino e trascrivano un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Naturalmente il diritto ad opporsi alla donazione è anche rinunciabile.
In sintesi si può stare tranquilli solo qualora siano passati 20 anni dalla donazione e non vi sia stata opposizione da parte degli eredi legittimari.

Veniamo alla vendita dell’immobile e alle concessioni di un mutuo su un immobile donato

Proprio perché la donazione è a rischio di un’impugnazione che la renda inefficace e renda, conseguentemente, inefficace ogni successiva rivendita o costituzione di diritti sul bene donato, alienare un bene ricevuto per donazione è difficile, in particolar modo nel caso in cui il terzo acquirente debba fare un mutuo per acquistare l’immobile, dato che le banche non accetteranno di essere garantite da un’ipoteca su di un bene che un domani potrebbe essere loro sottratto.
Ci sono dei rimedi più o meno efficaci per ovviare alla situazione sopra descritta (quali risoluzione della donazione per mutuo dissenso, fidejussioni a carico del donante e/o dei legittimari, rinuncia da parte dei legittimari all’azione di opposizione alla donazione o all’azione di restituzione, ecc.) che naturalmente vanno valutati caso per caso. Per questi motivi è bene rivolgersi preventivamente al notaio nel caso in cui si voglia fare un atto di donazione, in modo che si sia sufficientemente informati sui rischi connessi nel caso specifico e la scelta dello strumento sia sufficientemente ponderata affinchè non ci si debba pentire amaramente un domani.
A maggior ragione  deve essere fornita un’adeguata informativa a chi vuole acquistare un immobile che provenga da una donazione. L’agente immobiliare è tenuto a prospettare alle parti e, in particolare, all’acquirente, quali conseguenze possano derivare dalla provenienza donativa dell’immobile, per “consentire all’acquirente di valutare realmente il valore e la sicurezza dell’affare”.

Devo però dire che esiste un prodotto assicurativo da me utilizzato in due occasioni  per proteggere le vendita dell’immobile , chiamata “Polizza Donazione Sicura” la cui polizza ,disponibile in Italia, è nata  a copertura dei rischi derivanti dall’acquisto e/o finanziamento di beni di provenienza donativa, a garanzia della commerciabilità e della sicurezza della compravendita. Devo dire però che ancora ad oggi nel nostro ordinamento giuridico questa assicurazione  non è ben vista da tutti i notai e dalle banche; solo alcuni la consigliano alle parti in causa.

Mie Conclusioni

La donazione è un atto notarile che viene effettuato e verrà effettuato ancora in futuro ma chi si avvicina a farlo deve valutare bene i suoi aspetti affidandosi ad un professionista il quale, dopo aver studiato la situazione, potrà consigliarvi nel modo più giusto e corretto senza che voi andiate incontro a situazioni spiacevoli in futuro.

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Luigi Calzini

Agente Immobiliare , quasi 20 anni nel settore. Ho iniziato a fare questo lavoro dopo aver subito un torto da un’agenzia di un noto marchio in franchising, cosa che mi aiuta a fare questo lavoro mettendomi , in ogni trattativa, nei panni del cliente. Un creativo appassionato di marketing nel campo immobiliare. Amo la musica. Padre di Daniele. Innamorato di Debora.

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