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Contratti di locazione – Tipologie e tassazione

Contratti di locazione – Tipologie e tassazione

Benvenuti al Nostro Customers Care!

In questo articolo andiamo ad affrontare le varie tipologie di contratti di locazione abitativo , sperando di esservi di aiuto nel focalizzare quello a Voi maggiormente adatto.
Esistono 5 tipologie di contratti di locazione :
1. Contratto ordinario a canone libero (4+4)
2. Contratto transitorio
3. Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato
4. Contratto transitorio per studenti
5. Contratto di comodato d’uso
Andiamo ora ad affrontarne uno per uno.

Contratto ordinario a canone libero ( 4+4 ):

Questa tipologia di contratto prevede una libera contrattazione tra le parti del canone di locazione previsto per l’immobile. La durata minima del contratto è di anni 4 rinnovabili in automatico per ulteriori 4 anni . Il locatore può recedere dal contratto allo scadere del primo quadriennio inviando giusta disdetta 6 mesi prima dello scadere , avvalendosi della facoltà di diniego ,quindi con disdetta per motivi tassativamente previsti dalla legge.  Le parti possono accordarsi anche per una durata maggiore dei 4+4.

PREVISIONE NORMATIVA art. 2, c.1, L. 431/98

NORMATIVA DI APPLICAZIONE art. 2, c.1, L. 431/98

TIPOLOGIA  esigenze abitative di qualsiasi tipo

STIPULABILI in tutti i Comuni

DURATA 4 anni, con rinnovo di 4 (salvo diniego per i motivi di cui all’art. 3, c. 1, L. 431/98)

CANONE libero

AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI no

REGIME FISCALE SOSTITUTIVO possibilità di optare per il regime della “cedolare secca.

Contratto transitorio:

Questo tipo di contratto può avere una durata minima di 1 mese e una durata massima di 18 mesi. Trascorso il tempo indicato sul contratto transitorio la locazione si considererà conclusa senza bisogno di comunicazione. Se alla scadenza del contratto esistono ancora le cause di transitorietà allora occorrerà che locatore e inquilino confermino il sussistere con raccomandata da inviare prima della scadenza del contratto. Se, invece, le cause di transitorietà vengono meno il contratto tipo prevede che la durata del contratto transitorio venga sostituita da un contratto a canone libero con almeno 4 anni iniziali. Per il contratto transitorio dovrà essere provata la sussistenza  della transitorietà abitativa con apposita documentazione. Il canone è definito secondo gli accordi territoriali all’interno dei valori minimi e massimi fissati a livello locale per i contratti “concordati”; in pratica nel contratto transitorio il calcolo de canone è simile a quello del contratto concordato aumentato del 20%.

PREVISIONE NORMATIVA art. 5, c. 1, L.431/98

NORMATIVA DI APPLICAZIONE DM ex art. 4, c. 2, L.431/98

TIPOLOGIA  per proprietari o conduttori, come individuate negli Accordi territoriali; in mancanza di Accordo locale, supplisce il DM sostitutivo ex art. 4, c. 3, L.431/98

STIPULABILI in tutti i Comuni

DURATA da 1 a 18 mesi

SCHEMA DI CONTRATTO all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98

ONERI ACCESSORI Tabella all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98

CANONE nei Comuni compresi nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania, nei Comuni confinanti con tali aree e negli altri Comuni capoluogo di provincia, all’interno di fasce di oscillazione fissate negli Accordi territoriali; in mancanza di Accordo locale, supplisce un DM sostitutivo ex art. 4, c. 3, L.431/98; libero in tutti gli altri Comuni

AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI dall’1.1.’16 per i contratti stipulati nei Comuni di cui sopra, Imu e Tasi ridotte al 75%
REGIME FISCALE SOSTITUTIVO possibilità di optare per il regime della “cedolare secca

Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato : 

La durata di questo contratto calmierato è di 3+2. L’importo del canone è solitamente più basso di quello di mercato,ed è calcolato in base ad accordi tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. Questa tipologia di contratto è quello di tenere il canone di locazione più basso per venire incontro alle esigenze degli inquilini e allo stesso tempo viene incontro anche alle esigenze dei proprietari permettendo loro di beneficiare di incentivi fiscali quali:

  • abbattimento del 30% del canone su cui si paga l’Irpef
  • detrazione forfettaria del 5%
  • in dichiarazione si inserirà soltanto il 49,5% del canone annuale
  • sconto del 30% sull’imposta di registro (divisa tra locatore e inquilino).

Alla scadenza dei primi 3 anni il contratto può essere rinnovato per ulteriori 3 anni sia stabilendo nuove condizioni che mantenendo le stesse. Se le parti non comunicano nulla il contratto si considera rinnovato per altri due anni alle stesse condizioni. Per disdire il contratto occorre comunicazione tramite lettera raccomandata 6 mesi prima.     Una tipologia di contratto concordato è la cedolare secca .

Contratto transitorio per studenti : 

Questo contratto  può durare da 6 a 36 mesi con canoni di locazione vincolati ad accordi locali. Lo studente con cui viene stipulato questo tipo di contratto deve seguire un corso di laurea fuori sede, ovvero in un comune diverso da quello di residenza, condizione da dimostrare con idonea documentazione. La somma versata a titolo di deposito cauzionale non può essere maggiore di 3 mensilità.

PREVISIONE NORMATIVA art. 5, c. 2 e 3, L.431/98

NORMATIVA DI APPLICAZIONE DM ex art. 4, c. 2, L.431/98

TIPOLOGIA per studenti iscritti a un corso universitario in un Comune diverso da quello di residenza

STIPULABILI nei Comuni sedi di università o corsi universitari distaccati o di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi

DURATA da 6 mesi a 3 anni

SCHEMA DI CONTRATTO all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98

ONERI ACCESSORI Tabella all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98

CANONE all’interno di fasce di oscillazione fissate in appositi Accordi territoriali; in mancanza di Accordo locale, supplisce un DM sostitutivo ex art. 4, c. 3, L.431/98

AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI Irpef e Ires sul 66,5%(*) del canone (a Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano, sul 52,5%) e Registro sul 70% del canone, nei Comuni ad alta tensione abitativa; dall’1.1.’16 Imu e Tasi ridotte al 75%
REGIME FISCALE SOSTITUTIVO possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”, qualora ricorrano i presupposti

Contratto di comodato d’uso : 

Con questo tipo di contratto l’immobile è consegnato dal locatore ad un’altra persona perché lo utilizzi per un periodo di tempo determinato. Il comodato d’uso è essenzialmente gratuito anche se spesso questo tipo di contratto viene utilizzato per affitti in nero.N.B.: se per il comodato d’uso viene versato il deposito cauzionale, esso deve essere espressamente previsto da una clausola del contratto di comodato e può essere prova di un eventuale pagamento al nero!

 

 

 

 

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Luigi Calzini

Agente Immobiliare , quasi 20 anni nel settore. Ho iniziato a fare questo lavoro dopo aver subito un torto da un’agenzia di un noto marchio in franchising, cosa che mi aiuta a fare questo lavoro mettendomi , in ogni trattativa, nei panni del cliente. Un creativo appassionato di marketing nel campo immobiliare. Amo la musica. Padre di Daniele. Innamorato di Debora.

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